Здравствуйте уважаемые форумчане! Приглашая к обсуждению данной темы, оговорюсь, что к купле-продаже и управлению недвижимостью отношения не имею, поэтому, возможно, некоторая наивность суждений в данном вопросе мне простительна. Сама тема навеяна мыслями о том, что, имея вроде бы стабильную работу и прогнозируемый доход, задумываешься иногда о перспективе на 10-20 лет и понимаешь, что какая то стабильность (у кого конечно она в жизни присутствует) не более чем иллюзия сегодняшнего дня. В пенсионное обеспечение, бесплатную медицину и образование я не верю! накопления, будь то валюта, золото, акции или те же монеты на таких временных отрезках также не смотрятся надежно и зачастую не приумножают благосостояние, а скорее даже наоборот. Вот как бы такие вводные обусловили мой интерес к теме коммерческой недвижимости для сдачи в аренду. Начав разбираться с вопросом, понял, что порог входа в данный бизнес настолько высок, что не по силам 99,9 % россиян. Вместе с тем, предложение небольших объектов в крупных городах с федеральными сетевыми арендаторами, с окупаемостью меньше 10 лет (как гласят продажные объявления) достаточно велико. Как мне представляется, не интересны салоны сотовой связи, сетевые кафе и прочая мелочь крупным инвесторам, но и при стоимости 1-2 млн. за кв. метр не доступны простым смертным. Вопрос первый - существуют ли вменяемые способы привлечения средств на покупку в размере, скажем, 50% от стоимости объекта? Вопрос второй, есть ли прозрачные схемы инвестирования, покупки условных долей в объектах коммерческой недвижимости, которые бы в последующем сдавались бы в аренду и приносили бы пропорциональный вложенным средствам доход? Может есть на форуме люди в теме, рад бы послушать умные мысли и любую информацию о реалиях данного рынка в Москве, Питере, других крупных городах.
Могу сказать лишь одно. За вменяемые деньги коммерческую недвижимость и т.д нужно искать не по объявлениям, а на аукционных торгах... Покурите форумы, многое проясните для себя...
Доброй ночи, уважаемый Хайсенберг. Если по порядку, сугубо мое мнение: Перспектива 10-20 лет? Я и в следующий день не всегда уверен, что все будет хорошо( Медицину и образование не верю и верить не буду, накоплений так же нет По окупаемости менее 10 лет, повезет - то да, не повезет, еще 10 лет доплачивать будете По поводу 50% доли, лучше иметь меньше, но 100% свое! С уважением!
поэтому его и надо покупать сейчас пока цены просели, но по опыту скажу что лучше строить свое с нуля и сдавать - получается выгоднее и лучше.
ну и конечно не смотреть в сторону покупки квартир. На рынке полно объектов СО до 8 лет. как совет - АВИТО смотрите, полно всего, только доки смотрите внимательнее перед покупкой. на госторгах часто завышены цены рядовых объектов и всегда сперва сливают полный нелеквид, хотя и там бывают хорошие куски. Ипотеку дают как правило если есть 50% первый взнос и оформлено все по закону+хотят видеть доходы как правило чтобы было в среднем 15-20% годовых.
Не знаю как в Мск, а в Челябинске (население 1,2 млн.ч.) коммерческая недвижимость еще до историй с Украиной и долларом находилась в состоянии спада, то есть до того шло гигантское расширение комм.площадей, всюду строили ТК и ТРК - ниша розничной торговли оказалась заполнена в той мере, что арендаторы массово перебегали на новое место, когда запустение приходило в старое. Я даже несколько был шокирован, когда год назад приехал в один ТК, который раньше был очень популярен, и нашел его полузаброшенным с закрытыми отделами и 2-3 открытыми. И в Мск, и в Челябинске немалый процент площадей просто простаивает. Это бесперспективный рынок в смысле строительства у нас и малоперспективный в смысле аренды на периферии, по поводу центра даже не скажу - массовый покупатель ушел в здоровые ТК, где есть Ашан, Касторама, Лента, ритейлеры одежды, еще Икея планирует строиться (страшный сон для местных мебельщиков с заряженными ценами). Плюс: сейчас значительное сокращение спроса, розница уходит, офисы закрываются - вопрос кому сдавать. За те деньги, что просят за комм.недвижимость, выгоднее взять несколько квартир и их сдавать. Вот, я для себя вместо туманной пенсии планирую квартиру еще прикупить через пару лет. Но дерзайте, удача любит смелых. Иногда.
очень хорошо что 99% народа думают именно так как вы....
ЗЫ. во сколько раз больше квартир строится чем комм.?сколько народу набрали квартиры и сдают их? сколько денег на ремонт мебель и тд вы потратите к цене покупки плюсом?а сколко получите? 15тр в месяц?
Уважаемый ТС, в названии темы ИМХО допустили ошибку, свойственную людям не работающим в этом бизнесе. Он не пассивен!!! Из личного опыта: 4 года назад с другом приобрели в рассрочку автомагазин (600 кв.м. подвал под склады, магазин, шиномонтаж, гараж и офисы на мансарде) пол года пытались продолжать торговать запчастями. Поняв бесперспективность торговли решили сдавать в аренду. Сделав кап ремонт на 1-м и мансардном этажах запустили туда арендаторов. Через пару лет начали реконструкцию подвала под кафе. В 14-м году стукнул кризис и арендаторы начали потихоньку рассасываться. Происходила "текучка", одни заезжали другие уезжали. Начали ремонт первого этажа под спортбар. Согласование проектной документации, лицензирование, поиск потенциальных арендаторов занимает времени гораздо больше, чем работа на госпредприятии. Все поступления уходят во вложения в здание. К концу этого года запустили ресторан и сдали его в аренду, получили все бумажки на спортбар, продолжаем ремонт. Планов громадье (земельный участок в собственности получено разрешение на строительство) Первая прибыль планируется (по среднему сценарию) через 10 лет. Как раз к пенсии... У меня от такой пассивности семья стреляется. ЗЫ мы периферия при периферия, до Челябинска 100 км. ЗЫ ЗЫ сидеть на месте и ждать денег в этом бизнесе нереально.
он будет пассивен теоритически наняв УК и платят ей бабло, чтобы не вы ехали когда засорится канализация а они, но зная как они управляют списывают ваши деньги и тд - вы пошлете их и будете 7дней в неделю этим заниматся.
тут или нравиться это и участвуете или проходите мимо, также как и барыжить монетами и их собирать...
"ALPHA" пишет: он будет пассивен теоритически наняв УК и платят ей бабло, чтобы не вы ехали когда засорится канализация а они, но зная как они управляют списывают ваши деньги и тд - вы пошлете их и будете 7дней в неделю этим заниматся.
тут или нравиться это и участвуете или проходите мимо, также как и барыжить монетами и их собирать...
parallel пишет: Уважаемый ТС, в названии темы ИМХО допустили ошибку, свойственную людям не работающим в этом бизнесе. Он не пассивен!!! Из личного опыта: 4 года назад с другом приобрели в рассрочку автомагазин (600 кв.м. подвал под склады, магазин, шиномонтаж, гараж и офисы на мансарде) пол года пытались продолжать торговать запчастями. Поняв бесперспективность торговли решили сдавать в аренду. Сделав кап ремонт на 1-м и мансардном этажах запустили туда арендаторов. Через пару лет начали реконструкцию подвала под кафе. В 14-м году стукнул кризис и арендаторы начали потихоньку рассасываться. Происходила "текучка", одни заезжали другие уезжали. Начали ремонт первого этажа под спортбар. Согласование проектной документации, лицензирование, поиск потенциальных арендаторов занимает времени гораздо больше, чем работа на госпредприятии. Все поступления уходят во вложения в здание. К концу этого года запустили ресторан и сдали его в аренду, получили все бумажки на спортбар, продолжаем ремонт. Планов громадье (земельный участок в собственности получено разрешение на строительство) Первая прибыль планируется (по среднему сценарию) через 10 лет. Как раз к пенсии... У меня от такой пассивности семья стреляется. ЗЫ мы периферия при периферия, до Челябинска 100 км. ЗЫ ЗЫ сидеть на месте и ждать денег в этом бизнесе нереально.
Только маленькая такая разница, человек спрашивает про приобретение недвижимости для последующей сдачи в аренду,а Вы сдаёте не просто помещения а Бизнес.Поэтому и головняка больше. P.S У самого под арендаторами магазин 54 м2 и 2-х комнатная на первом этаже переделал в 3 гостинки по 14-15 м2. ЦЕНЫ ПРОСЕЛИ.
Я, как и автор не имею никакого отношения к недвижимости. но активно интересовался лет 5 назад этой темой. Рассматривал покупку квартиры и сдачи ее. И сдавал даже свою на 3 года нескольким... Пришел к выводу: - заниматься надо той темой в которой соображаешь, если не хочешь все потерять - арендный бизнес кажется, что приносит доход. Как капвложение убыточен. В реале: - цены на недвижку падают со временем очень быстро, а не так как раньше - вторичка больше 10 лет продается с большой просадкой. - подвержена легко кризису - народ хочет снимать недвижку с нормальной мебелью и техникой. А за ее покупку, обслуживание должен платить ты.(разумеется, если не хочешь за копейки голые стены сдавать). - должен быть готов к жесткому взаимодействию со съемщиками (причины - поломалось - немедленно приезжай, порча имущества и проч.). Последние сожгли плиту и отдав ключи соседям выехали и позвонили мне. Обнаружил сгоревшую плиту, подранный паркет. Итого даже в убыток обошлось. Искать их с милицией не стал - ибо бесполезняк.
Выше все четко описали: - раньше - в начале 200-х выгодно сдавать было. Сейчас понастроили - тьма. Многие впрок/детям накупили. И каждый хочет сдать ее. Как выше написали - максимум с мебелью - 15 тр. Посчитайте теперь амортизацию всего этого...Учтите - съемщик не Вы - беречь как свое имущество не будет. --------------- А по комерческой - думаю терки будут жесче...
"ALPHA" пишет: он будет пассивен теоритически наняв УК и платят ей бабло, чтобы не вы ехали когда засорится канализация а они, но зная как они управляют списывают ваши деньги и тд - вы пошлете их и будете 7дней в неделю этим заниматся.
тут или нравиться это и участвуете или проходите мимо, также как и барыжить монетами и их собирать...
У меня проще,есть номера сантехников из УК,если что оперативно прибегают,ну и я их соответственно не Обижаю в фин.плане. За 5 лет 2 раза пользовался их услугами. На объектах бываю раз в 2-3 месяца.
"ALPHA" пишет: очень хорошо что 99% народа думают именно так как вы....
ЗЫ. во сколько раз больше квартир строится чем комм.?сколько народу набрали квартиры и сдают их? сколько денег на ремонт мебель и тд вы потратите к цене покупки плюсом?а сколко получите? 15тр в месяц?
В Челябинске кв.м. жилой недвижимости стоит 35-65 т.р. (от хрущевки до бизнес-класс с поправкой на место и состояние), кв.м. нежилой недвижимости (торговой) от 40 до 95 т.р. (в зависимости от места и метража, состояния здания и помещений). Сдача квартиры приносит от 300 до 600 руб. за кв.м., сдача под торговлю приносит от 400 до 1000 руб. за кв.м. Это выручка, не прибыль. Еще издержки: комм.платежи, налоги, какое-то обслуживание. Выручка на кв.м. в отношении к стоимости этого кв.м. примерно одинаковая. Здесь больше вопрос размера применяемого капитала: одно дело, если у Вас 3 млн.руб., а другое дело 200. За 3 - только квартира, за 200 с квартирами не будешь возиться. Если это средний капитал... скажем, 15 млн.руб. (в Мск, вероятно, не разбежишься даже), то по моим меркам с поправкой на город лучше купить 5-7 квартир и их сдавать, чем купить одно захудалое помещение. И ликвидность у квартир выше, если потребуется продавать. Впрочем, сейчас спад во всей недвижимости.
Sergey74 пишет: И ликвидность у квартир выше, если потребуется продавать. Впрочем, сейчас спад во всей недвижимости.
Да ликвидность выше. Но и старение быстрее. Вот мой Воронеж. За 5 лет выстроили кучи домов, 2 микрорайона, сейчас небольшой микрорайон строят в центре. Причем строят, по ощущениям много и везде. Очень много в центре и в старой части города. Был крайне удивлен, что за 5 лет цены немного выросли. Ближе к окраине города - цены даже УПАЛИ! И это новое жилье! Т.е. если бы я вложился тогда - 5 лет назад в жилье - потерял бы. А если в доллары - выиграл бы.
Так что ликвидность то есть...народ приезжает и спрос большой - с райцентров и много с Украины...Но вот цены не очень ростут.
сдача в аренду ,как бизнес,безусловно очень выгодное и сладкое мероприятие,но! - очень зависит от выбранного вами места, от удачно "подобранного" арендатора(лучше сетевики),быть готовым в момент кризиса (что в нашей стране уже как неотъемлемая часть экономики РФ) подвинуться в аренде,чтоб не потерять любимого арендатора,и "обростя жирком" не расслабляться ,благодаря золотому безделию,а всегда что-то делать, иначе произойдёт деградация личности. начинать подобное дело хорошо сразу после кризиса,когда все уже отряхнулись от его последствий,но когда теперь настанет это "после" - уй его знает,так срано ещё ни разу не было...
Когда ты начал делать то , что от тебя так долго ждали , но так и не доделал - считай, ты ничего не сделал, и сделал только хуже.
Миша пишет: За 5 лет выстроили кучи домов, 2 микрорайона, сейчас небольшой микрорайон строят в центре. Причем строят, по ощущениям много и везде. Очень много в центре и в старой части города. Был крайне удивлен, что за 5 лет цены немного выросли. Ближе к окраине города - цены даже УПАЛИ! И это новое жилье! Т.е. если бы я вложился тогда - 5 лет назад в жилье - потерял бы. А если в доллары - выиграл бы.
Так что ликвидность то есть...народ приезжает и спрос большой - с райцентров и много с Украины...Но вот цены не очень ростут.
В Челябинске тоже много строят. За последние несколько лет по плану (не гос.план, конечно, а согласно политике обл.властей) сдавали ~1 млн. кв.м. в год. Сейчас на жилье цены такие же как в пик, летом 2008 г. Инвестиционная пора закончилась уже очень-очень давно, когда кв.м. дорожал +20% в год. И немного о перспективах. Сам Челябинск - это насос, который высасывает молодежь из бесперспективного областного окружения, из приграничного Казахстана. Молодежь уезжает - населенный пункт умирает. Уезжают к нам, но уезжают и от нас - в Екатеринбург, Мск, Спб, в другую страну. Не массово, конечно, но такое есть. Люди всегда ищут где лучше. Если все будет идти туда, куда идет, при такой рождаемости лет через 50-60 и наш город будет чахнуть, а потом и другие. Ну, это я уже немного о другом.
1. если интересоваться увлекаться и заниматься этим делом нормально то имеет место быть. 2. Если думать что купил и падают деньги с неба вложив один раз - это в корне не так.
ЗЫ. А кризис это всегда хорошо-есть возможность как для роста так и падения( сделать анализ своим ошибкам и идти дальше став сильнее)
Спасибо всем ответившим! Безоговорочно согласен с тем, что дно затяжного кризиса это самое время для входа в бизнес коммерческой недвижимости. Главные вопросы где оно это "дно" и как все-таки располагая небольшим капиталом, скажем в районе 5-7 млн. рублей привлечь недостающие средства для покупки, причем сделать это в условиях кризиса, когда кредитные средства запредельно дороги?
Хайсенберг пишет: Спасибо всем ответившим! Безоговорочно согласен с тем, что дно затяжного кризиса это самое время для входа в бизнес коммерческой недвижимости. Главные вопросы где оно это "дно" и как все-таки располагая небольшим капиталом, скажем в районе 5-7 млн. рублей привлечь недостающие средства для покупки, причем сделать это в условиях кризиса, когда кредитные средства запредельно дороги?
брать 2-3 помещения по цене 2-3млн. и не брать одно! А то купите, вложите все бабки, ремонт подшаманить еще, потом пока ищите арендаторов=простой.
Сгорело=потеря всего, съехали=простой.
когда несколько и чем больше мелких тем лучше( а чаще всего и выгоднее) то вероятность потери,одновременного съезда стремится к нулю...
Думается что дно нас ждет в первом полугодии 2016 - такие ожидания исходя из цены нашего главного экспортного продукта к чему все остальное и привязано
